住宅ローンの返済方法と繰上げ返済の方法について

2024年1月18日2024年4月16日

住宅ローンを組む際に必ず知っておきたいのが、住宅ローンの返済方法についてです。

この住宅ローンの返済方法についてあらかじめ知っておかないと、利息の支払いが多くなる場合や当初返済額が多くなり、資金繰りに苦しむ場合などが出てきます。

また、マイホームを購入後、ある程度お金が貯まってきたら住宅ローンの繰上げ返済をすることもあります。

今回は、必ず知っておきたい住宅ローンの返済方法と繰上げ返済の方法についてまとめていきます。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法は2パターンあり、必ず住宅ローンを組む際に知っておきたい情報になります。

元利均等返済とは、元金と利息を合計した返済額が毎回均等になる返済方式です。

例えば、借入金額3,000万円、返済期間35年、金利2％で住宅ローンを借りた場合、月々の返済額は99,379円と「常に一定」となり、この中に元本返済部分と利息支払部分が含まれています。

ただし、月々の返済額99,379円の元本返済部分と利息支払い部分の比率は徐々に変化していきます。

つまり、最初は借入元本が多いため、支払利息部分が多くなりますが、月々の元本の返済とともに借入元本は少なくなっていきますので、徐々に支払利息部分が少なくなり、元本返済部分が多くなっていきます。

99,379円の1回目の支払時は、元本返済部分49,379円、利息支払部分50,000円ですが、最終の支払時（420回目）では、元本返済部分99,213円、利息支払部分165円になります。

元金均等返済とは、元金の返済額が毎回均等になる返済方法です。

例えば、借入金額3,000万円、返済期間35年、金利2％で住宅ローンを借りた場合、元本返済部分は常に71,428円と一定になり、これに毎回の支払利息部分を上乗せすることになります。

つまり、1回目の支払額は、元本返済部分71,428円＋利息支払部分50,000円＝121,428円ですが、最終の支払い時（420回目）の支払い額は、元本返済部分71,428円＋利息支払部分119円＝71,547円になります。

このように、元金均等返済では、最初に多くのお金を返済し、利息の支払い額の低下とともに徐々に全体の支払い額が少なくなっていきます。

では、元利均等返済と元金均等返済では、どちらが支払総額が少なくなるかというと、元金均等返済になります。

元金均等返済は、初期に支払う支払金額が多くなる分、その中に含まれる元金返済部分が多くなります。

よって、利息部分が元利均等返済より少なくなるため、支払総額が少なくなります。

上記の3,000万円の住宅ローンの例では、元利均等返済の支払総額が41,738,968円なのに対して、元金均等返済の支払総額は40,524,873円になり、実に121万円も差額が出ることになります。

繰上げ返済とは、通常の住宅ローンの返済とは別に、元金の一部や全部を一括で返済することです。

元金を一括で返済するため、繰上げ返済後の支払利息を抑えることができ、実行時期が早いほど住宅ローンの支払総額を減少させることができます。

繰上げ返済の方法には、①返済期間短縮型と②返済額軽減型の2パターンがあります。

返済期間短縮型とは、毎月の返済額を変えずに、返済期間を短くする方法です。

返済額軽減型とは、返済期間を変えずに、毎月の返済額を少なくする方法です。

返済期間短縮型の方が返済額が変わらない分、元金の減少が早くなり、その分支払利息が少なくなるため、住宅ローンの支払総額だけ考えると有利になります。

ただし、繰上げ返済を行うと貯金自体が減少してしまうため、将来の資金繰りが苦しい場合は、返済額軽減型を選ぶことやそもそも繰上げ返済を行わないことも視野にいれて考える方が良いでしょう。

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