不動産投資の利回り（単純利回りと純利回り）について

不動産投資において、単純利回りと純利回りは、収益性を測る重要な指標になります。

まず最初に、単純利回りとは、不動産を売買する際に不動産会社から提案される利回りであり、純利回りとは、ご自身が不動産売買取引を行う際に、又は不動産の所有者になった際に、経営判断上利用する利回りだということをざっくり把握しておいてください。

その上で今回は、不動産投資の利回り（単純利回りと純利回り）についての詳細を解説していきます。

単純利回りとは

単純利回りは、表面利回りとも呼ばれ、物件の収益力を計算する際に用いられる指標です。

単純利回りの計算式は以下の通りとなります。

単純利回り＝年間賃料収入÷投資額×100

例えば、物件の年間賃料収入が300万円で、物件の購入価額が3000万円の場合、単純利回りは10％（300万円÷3000万円×100）となります。

ざっくりとした指標を表すと、不動産投資を最低限成立させるための単純利回りは、築浅で4％以上、築古で7％程度は欲しいところです。

なお、単純利回りは、物件を購入するかどうか決定する際に参考にすることができますが、物件の管理費や修繕費、固定資産税、火災保険料、金融機関への支払利息などの費用が含まれていないため、収益性を正確に評価することができません。

物件を購入する前に単純利回りだけでなく、次に説明する純利回り（NOI利回り）も必ず把握しておいてください。

純利回り（NOI利回り）とは

純利回り（NOI利回り）の計算式は以下のようになります。

純利回り（NOI利回り）＝（年間賃料収入－年間諸費用）÷投資額×100

計算式の年間諸費用には、物件の管理費や修繕費、固定資産税、火災保険料、金融機関への支払利息などが含まれます。

純利回り（NOI利回り）は、年間諸費用を考慮する分、単純利回りよりも実際の収益性を正確に評価することができます。

ざっくりとした指標を表すと、物件の築年数や状況にもよりますが、不動産投資として成立させるためには、純利回り（NOI利回り）は2％～3％は欲しいところになります。

まとめ

単純利回り、純利回り（NOI利回り）の計算式から分かる通り、不動産投資には「年間賃料収入」と「投資額」が非常に重要な要素になります。

この2つの要素は、購入時点で大部分が決定してしまいます。

よって、年間賃料収入を高くする（＝賃料を高く、空室率を低くする）ために、物件の立地や周辺環境、将来性などを物件購入前に入念にリサーチすることが重要になります。

また、いくら年間賃料収入が高くても、元々の投資額が高ければ利回りは低くなってしまうので、物件購入時の価格交渉が非常に重要になります。

単純利回りも、純利回りも地方の方が首都圏より高く出る傾向にあります。ただし、地方の場合、潜在的顧客数が首都圏より圧倒的に少なく、空室のリスク（＝年間賃料減少のリスク）が高くなります。よって、地方の物件を購入の際には、利回りのハードルを少し引き上げて考えておきましょう！