土地の有効活用について

更地として所有している土地は、毎年の固定資産税の支払いなどでキャッシュフロー(お金)がマイナスになりがちです

そこで、余っている土地を有効活用してキャッシュフロー(お金)を増やそうというのが、土地の有効活用の方法になります

土地の有効活用方法は大きく分けて6つになります。

今回は土地の有効活用方法を1つずつ見ていきましょう。

自己建設方式

自己建設方式とは、土地の所有者が、土地の活用方法を企画し、資金を調達し、建設会社の手配をし、最終的に建物完成後の管理・運営を自分で行い、キャッシュフローを増やしていく方式です。

メリットは、すべて自らが考え事業を行うので、余計な費用が掛からない分、大きく稼ぐことができる点です。

逆に、デメリットとしては、不動産経営の知識やノウハウがない場合、資金調達や建設工事の途中で挫折してしまったり、建物完成後の管理・運営で失敗して、稼ぐどころかお金を減らしてしまう可能性がある点です。

事業受託方式

事業受託方式とは、デベロッパー(不動産開発事業者)にお金を払い、土地活用の企画、資金調達、建設会社の手配、建物完成後の管理・運営を委託する方式です。

メリットとしては、土地所有者に不動産経営の知識やノウハウがない場合でも不動産経営がある程度うまくいくことです。

デメリットとしては、委託料が発生することと選んだデベロッパー(不動産開発事業者)の能力によっては、経営能力が低く、稼ぐどころか損をする可能性があることです。

土地信託方式

土地信託方式とは、信託銀行に土地所有者が土地を預け、信託銀行が、土地活用の企画、資金調達、建設会社の手配、建物完成後の管理・運営をする方式です。

なお、土地信託方式の場合、土地・建物名義は信託期間中は信託銀行の名義になりますが、信託期間終了後は土地・建物の名義は土地所有者に戻されます。

メリットとしては、事業受託方式と同じように土地所有者に不動産経営の知識やノウハウがない場合でも不動産経営がある程度うまくいくことです。

また、信託銀行が、土地活用ができると判断して、土地信託契約を最初に行うので、安定した事業運営が期待できます

しかも、信託期間終了後は土地だけでなく建物の名義も土地所有者に戻されるためお得です。

デメリットとしては、手数料を信託会社に支払わなければならず、100%儲かる訳ではないことです。

また、そもそも信託銀行に利益が出なければ、土地信託方式は成り立たず、土地信託方式が利用できる土地は、信託銀行に価値が認められた土地に限られてしまいます

等価交換方式

等価交換方式とは、土地をデベロッパー(不動産開発事業者)に売却して、デベロッパー(不動産開発事業者)がその上に建物を建設して、土地と建築費用の出資割合の比でそれぞれの土地と建物を分け合う方式です。

建物を建て土地の有効活用をしたい土地所有者と建物を建てられるけど土地がないデベロッパー(不動産開発事業者)の利害関係が一致した時に成立する方式です。

土地所有者のメリットとしては、①初期投資が0円で始められることと、②相続税の節税対策として有効なことです。

ただし、土地と建物を交換することにより、一般的に建物の所有権より価値が高い土地の所有権を一部手放すことになるというデメリットもあります。

定期借地権方式

定期借地権方式とは、土地所有者の土地に定期借地権(一定期間土地を貸す権利)を設定して、デベロッパー(不動産開発事業者)に土地を貸し、定期借地権設定時に一時金をもらい、さらに借地期間中に地代をもらう方式です。

定期借地権方式は、土地を貸しているだけなので、土地所有権を失うこともなく、さらに一定期間経過後は土地は更地で返還されます。

定期借地権方式のメリットとしては、土地を貸しているだけなので、資金負担もほとんどなく、リスクが限定され、収益が安定することです。

逆にデメリットとしては、デベロッパー(不動産開発事業者)が活用できると判断した土地でなければ、そもそも定期借地権方式が利用できないことです。

建設協力金方式

建設協力金方式とは、土地所有者が土地を有効活用するために建物を建設する段階で、その建設資金を借主から借り入れて、借主の要望に沿った建物を建築し、借主に貸し出す方式です。

建設協力金方式のメリットは、貸家建付地というものになるため、土地の相続税評価額が下がり、相続税法上、節税対策になることです。

また、借主がすでに決まっており、借主も建設資金を出している手前、簡単に撤退もできないため、不動産経営のリスクを減らすことができます

建設協力金のデメリットは、建設協力金を出した借主が撤退してしまった場合、建物自体が借主の希望する仕様になってしまっているので、次の借主を探すことに苦労する可能性があることです。