不動産所得（個人の不動産投資の利益）が多くなってきた時の論点について

自分の不動産投資経験と税理士として関わったクライアントの状況を踏まえて、不動産投資初心者のためのマニュアルを作成しようと思いました。

不動産業に携わるようになって約15年が経ち、自分以外の税務クライアントの事例もたくさん見てきているので、かなり実務的なマニュアルになると思います。

今回は第８回目で、不動産所得（個人の不動産投資の利益）が多くなった場合の論点について整理をします。

不動産投資を行うことは、あなた自身が投資（事業）の方向性に対する決定権を持つことになります。

よって、あなた自身の意思決定で、不動産投資の成果は大きく変わってくることになります。

不動産投資を始めた頃は、右も左も分からないので、ただ周りの人が行っている方法を真似したり、管理会社が提供しているパッケージのサービスを利用したりすることが多いはずです。

しかし、不動産投資を続けていくためには、①安定した収益を上げつつ、②自身の手間を極力無くす方向の「枠組み」を構築していかなければなりません。

その「枠組み」を構築するために、知っておきたい論点を以下で５つ挙げていきます。

法人化の検討

不動産投資は、やり方を間違えなければ、所有する物件数が多くなるほど不動産所得（利益）が増大していきます。

そして、日本の所得税は超過累進税率を採用しており、不動産投資家の不動産所得（利益）が増大していくほど、税率が高くなっていきます。

一方、法人の税率は法人税法で定めらており、利益の金額により多少差異はありますが、おおよそ３０％の税率になります。

よって、不動産取得（利益）が増大した場合、どこかのタイミングで個人事業主として不動産投資を続けていくよりも、法人を設立して不動産業投資を行っていく方が税金が安くなる時が来ます。

法人化に踏み切る目安については、「法人化した方がお得？個人事業主の法人成りの本当の目安金額！」に詳しくまとめてありますが、およそ不動産所得（利益）が500万円を超えた辺りから検討することが必要になります。

法人化することにより、共済や保険のような個人では使えなかった節税対策が利用できるようになり、税率だけでない税金の圧縮策がとれるようになる可能性もあります。

ただし、個人→法人に不動産を移転するためには、銀行に債務引受を認めさせなけらばならず、また、不動産取得税や登録免許税なども再度かかることになるため、個人で不動産投資を行っている時代の利益から出たお金をある程度プールしておく必要があります。

イメージとして、現在の総借入額の2割～3割のお金は個人で不動産投資を行っている時代にプールしておくと、法人化がスムーズに進みます。

消費税の検討

インボイス登録をした人は、自動的に消費税課税事業者になり、毎年消費税を支払わなければなりません。

このインボイス制度が導入されてしまったため、不動産投資の消費税問題は非常に混乱しており、今後5年～10年の間は混乱し続けるだろうと予想されます。

税理士間でも話題になっていることがあり、そこでは、「不動産投資家は2割特例を使えば、課税売上高（事務所や駐車場の年間不動産収入の合計）の2％だけ消費税を支払うだけで良いので安泰なんではないか…」と言っています。

確かに、すでに事務所の賃貸や大々的な駐車場の賃貸をしている不動産投資家ならばその通りなのですが、現在、居住用の投資用不動産しか持っていない方や小規模の駐車場賃貸しか行っていない方には、そもそも混乱が収まるまでは、事務所の賃貸や大々的な駐車場の賃貸などには手を出さない方が、消費税の検討の手間が省けて良い（消費税免税事業者を選択できるため）と思います。

なお、2割特例の期限は、2026年9月30日までなので、その後は原則通りの課税になり、消費税の申告が大変になります。

加えて、消費税の課税仕入の経過措置（8％→5％→3％→0％）も2026年10月1日の時点で8％→5％に変わります。

インボイス登録をしていない事業用建物の賃貸をしている不動産投資家の方は、2026年10月1日問題に直面する可能性が高いので心の準備をしておいてください。

さて、インボイスの話しが長くなってしまいましたが、今後の事業展開の意思決定に資するために消費税の基本的な知識を確認していきましょう。

消費税は、「基準期間における課税売上高」が1,000万円超の個人事業主に課税されることになります。

なお、インボイス登録をするとすぐに消費税課税事業者になります。

「基準期間における課税売上高」とは、個人事業主の場合は、前々年度の課税売上高のことをいいます。

つまり、現在が2026年1月1日～2026年12月31日の期間であれば、その2年前の2024年1月1日～2024年12月31日までの期間で課税売上高が1,000万円超あると、2026年1月1日～2026年12月31日に消費税を支払う必要が出てきます。

なお、課税売上高とは、消費税が課税される対象になる売上高のことで不動産賃貸業では、事業用の不動産の貸付けは課税売上高となりますが、居住用の不動産の貸付けは課税売上高にはなりません。

消費税課税事業者になる場合、消費税の確定申告が必要になります。

加えて、消費税の計算方法には、いくつかのパターンがあり、どれを選択するかで消費税の納税額（場合によっては還付額）が大きく違ってきてしまいます。

消費税の計算方法の選択、申告書の作成は、税理士が必要な業務になり、報酬とやり取りする手間を考えると、消費税課税事業者になるのは、ある程度不動産投資の規模が大きくなってからの方が良いと思います。

初心者の不動産投資家としては、余程割の良い事業用の投資不動産が出てこない限り、事業用の投資不動産の購入は見合わせた方が良いかなと思います。

一般的に管理や収入の不安定さも考慮に入れても、不動産投資の難易度は、事業用＞＞＞居住用になります。

管理業務の自製化の検討

不動産投資の場合、外部の不動産管理会社を選定し、不動産管理業務を任せてしまっていることが多いのではないでしょうか。

ただし、投資用不動産の数の増加により、不動産管理業務も増えてきますので、不動産管理業務に関係する費用が増加していきます。

その場合、自分で不動産管理会社を設立し、その不動産管理会社に管理業務を任せてしまうのもありでしょう。

ご自身が管理会社を設立して、親族などの身内に管理業務を任せてしまえば、不動産管理業務に関係する費用はかなり圧縮できます。

ご自身が所有している不動産の管理業務に関しては、宅地建物取引士などの特別な資格は必要ありませんので、単純に株式会社か合同会社を設立すれば良いことになります（合同会社の方が初期費用が安く、手間もかからないためお勧め）。

ただし、不動産管理会社を設立しても、都道府県に不動産業者の登録をしないとできない作業が1つだけあります。

賃借人の募集をするために、レインズに登録する作業です。

レインズに登録できないと、賃借人を探すことはほぼ不可能になります。

こちらに関しては、賃料の1か月分を支払えば、代わりにレインズの登録を行ってくれる不動産業者が結構ありますので、投資用不動産の近くの不動産会社に聞いてまわることになります。

正直、ある程度の年数不動産投資を行っていて、レインズの登録をしてくれる不動産業者さえ見つかってしまえば、不動産管理会社を設立して、自主管理を行なっていくことはそれほど難しいことではありません。

融資を受けるための確定申告書の整備

不動産投資を継続する場合、売上高を増やし、また経営を安定させるためにも、ある程度の数の投資用不動産が必要になります。

つまり、定期的な投資用不動産の購入が必要になります。

そして、投資用不動産を購入する場合、銀行融資を受けることになります。

銀行融資を受けるためには、銀行側の審査を受ける必要があり、その際に最も重要になるのは、過去の確定申告書です。

確定申告書の中には損益計算書というものがあり、これを見て、銀行の融資担当者は融資を決めることになります。

損益計算書とは、不動産投資家の営業成績を数字で評価したものであり、1年間の具体的な利益金額を把握するために利用されます。

銀行の融資担当者は、損益計算書を2年～3年分見て、融資できるかを決定することになります。

よって、銀行融資を受けようと思ったら、不動産投資家は、2年～3年前の確定申告書（損益計算書）を作成する段階から準備することが必要になります。

なお、準備といってもそれほど難しいことはなく、損益計算書を必ず黒字（利益が出ている状態）にしておく程度から始めれば十分です。

償却資産税の把握

償却資産税とは、事業に使用する固定資産（土地・建物を除く）に課税される税金です。

不動産投資家に関係ある固定資産の代表例に、①投資用不動産の門や塀、②アスファルトを敷いた駐車場、③各部屋のエアコンなどがあります。

これらの固定資産を取得した場合には、償却資産税の申告・納税義務があることを思い出してください。

ただし、償却資産税は、固定資産の課税標準額の合計（減価率というものがあり取得価額より安くなる）で150万円までは免税です。

注意が必要なのは、課税標準額の合計で150万円ということなので、それぞれの個別の固定資産の金額ではないということです。

なお、償却資産税は免税の場合でも、申告書の提出は必要です。

免税でも、償却資産税の申告書の備考欄に「該当なし」として提出をしておく義務があることを覚えておいてください（出していない人も多いのですが…）。