収益性を良くするために不動産投資家が出来る不動産管理業務について

自分の不動産投資経験と税理士として関わったクライアントの状況を踏まえて、不動産投資初心者のためのマニュアルを作成しようと思いました。

不動産業に携わるようになって約15年が経ち、自分以外の税務クライアントの事例もたくさん見てきているので、かなり実務的なマニュアルになると思います。

今回は、第6回目で収益性を良くするために不動産投資家が出来る不動産管理業務について説明していきます。

不動産投資を行う上では、賃貸建物の管理や入退去者の管理が必要になります。

賃借人の募集など一部の業務はどうしても不動産会社の力を借りないといけないところになりますが、それ以外の不動産の管理業務は不動産投資家自身でもできるところになります。

不動産会社によってサービス内容はまちまちであり、また、単発で必要な管理業務だけを請け負ってくれる不動産会社もあるので、どこまで管理業務を外注するかを不動産投資家自身が決めることになります。

勿論、不動産管理業務のすべてを管理会社に任せてもよいのですが、収益性を上げるためにご自身でできる業務を把握して、出来ることからちょっとずつ管理業務を行っていくことも可能です。

建物管理のための工務店などの業者選定について

退去者が出たときのルームクリーニング、原状回復工事、水漏れや雨漏りの修繕、本格的なリフォームなど、投資用の建物を所有していると定期的に工事に出くわし、その度に工務店などの業者に作業を依頼することになります。

もし、水漏れなどで緊急の場合、不動産管理会社に連絡すれば、対応してくれる業者を見つけてくれますが、修理が完了した後の報酬に不動産管理会社に対する手数料（紹介料・仲介料）が含まれてしまいます。

さらに、不動産管理会社が遠方の工事業者に作業を依頼してしまうと出張費などで値が張り、思いがけない金額を請求されてしまいますので、平常時に投資家自身で建物の近くの工事業者を２つ、３つピックアップしておくと良いでしょう。

そして、可能であれば、緊急でなくてもやっておかなければならない工事を自身が選定した業者に頼んでみて、信頼できるかを確認しておけばなおさら良いでしょう。

緊急時に、ご自身が業者を知らないと慌てるばかりか、割高で工事されてしまう場合もあるので、平常時に見極めを行っておくと良いでしょう。

賃借人の募集について

賃借人の募集は、主にレインズやatbb（アットホームbb）といった不動産会社しか利用できないシステムを利用し、インターネットを通して行いますので、基本的には、賃借人の募集は不動産会社に任せてしまいましょう。

ただし、賃借人を早く決めるために不動産投資家側でできる（むしろ不動産会社側ではできない）ことが２つありますので以下で説明していきます。

AD（広告宣伝費）の設定

建物賃貸借の募集を行っている段階では、不動産投資家が仲介を依頼をしている不動産会社（以下A社）と、部屋を探している賃借人予定者が仲介を依頼している不動産会社（以下B社）の２社の仲介会社が存在します。

B社は、来店した賃借人予定者が提示した条件（家賃10万円以内、バストイレ別など）を元に、レインズやatbbなどの不動産会社しか使えないシステムを利用して、A社が賃借人の募集をしている不動産投資家の物件を見つけることになります。

この時、賃借人予定者が提示した条件がよほど特殊でない限り、不動産投資の物件以外にも複数の物件が候補に挙がってきます。

つまり、仮に、検索した結果に不動産投資家の物件が含まれていても、複数の物件と比較されなければならない状態になります。

最終的には、賃借人予定者が内見をして気に入った物件に申し込みが入り、賃貸人である不動産投資家が審査をして賃貸借契約を結ぶ流れになります。

ここで、AD（広告宣伝費）を設定しておくと、B社の仲介担当者が協力的になり、賃借人予定者に不動産投資家の物件を勧めてくれる可能性が高くなります。

レインズやatbbなどで賃借人予定者が提示した条件に合う物件の情報を検索している段階で、B社の仲介担当者は、不動産投資家からAD（広告宣伝費）がいくら支払われるかを知ることができます（募集図面下に書いてある）。

AD（広告宣伝費）が設定されていれば、B社の仲介担当者は追加でお金を貰えるので、他の物件より強く不動産投資家の物件を推してくれることになります。

通常、不動産投資家はA社に対して、成約のお礼に1か月分＋消費税の成功報酬を支払いますが、AD（広告宣伝費）を設定する場合、追加でB社に対しても、成功報酬を支払うことができます。

ただし、AD（広告宣伝費）を設定することにより、不動産投資家は追加のお金を支払うことにはなります。

AD（広告宣伝費）を支払う効果は十分にありますが、金額については、家賃の0.5カ月、1か月、2カ月など選ぶことが出来るため、費用対効果を考えて設定しましょう。

不動産会社が作成した図面の写真や宣伝文章を確認する

賃借人の募集をレインズやatbbなどで行う場合は、間取りや部屋内部の写真を載せた図面を作ることになります。

不動産会社では、図面を作成するためのパソコンソフトを持っている場合が多いので、不動産会社に一度作成してもらえば良いでしょう。

ただし、図面に載せる写真や宣伝文章などは、必ずご自身でチェックすることをお勧めします。

その図面を作った人のセンスや考え方が色濃く反映されますので、物件の内容を良く知っているご自身で写真を撮り、長所になる宣伝文章を考えて変更した方が良い場合もあります。

図面は賃借人予定者が内見を申し込むための一番大きな情報になります。

よって、不動産会社が作成した図面をそのまま載せるのではなく、ご自身で確認し、変更したいところを担当者と話し合って決めた方が内見件数が多くなり、成約率も高くなります。

ただ、担当者が非常に優秀な場合、不動産会社の人が作った図面の方が見やすい場合もあるので、変更箇所はその時々で判断することになるでしょう。

賃借人の退去について

賃借人が退去する場合には、退去予告が賃借人からあります。

最初の賃貸借契約書の条項で、賃借人は退去の何カ月前までに退去予告をしないといけないか決められているので、それに従うことになります。

通常、最初に賃借人から不動産管理会社（自主管理の場合は、賃貸人自身）に電話が来て、その電話で退去日と現地立会日の確認をした後、賃貸借契約締結時に付録として挟んでおいた解約通知書に賃借人のサインと判子を押して送付してもらうことになります。

そして、現地立会日に賃借人に貸していた部屋を確認のうえ、原状回復費と敷金の清算の決定を行うことになります。

上記の賃借人の退去の作業に関しては、不動産管理会社にすべて任せることもできます。

ただし、もし、住まいの近くに投資用不動産があるなら、この作業はご自身でも簡単にできてしまいます。

作業を任せると当然に報酬が発生しますので、少しでも収益性を高くしたい場合、賃借人の退去に関する業務をご自身で行うことも検討してみてください。