個人で不動産投資を行う際に必要になる所得税の知識について

自分の不動産投資経験と税理士として関わったクライアントの状況を踏まえて、不動産投資初心者のためのマニュアルを作成しようと思いました。

不動産業に携わるようになって約15年が経ち、自分以外の税務クライアントの事例もたくさん見てきているので、かなり実務的なマニュアルになると思います。

今回は、第4回目で個人で不動産投資を行う際に必要になる所得税の知識について説明していきます。

総括

個人名義で投資用不動産を購入すると、個人事業主として不動産賃貸業を営むことになるため、所得税の不動産所得が発生します。

よって、年度ごとに決算書と所得税の確定申告書を作成し、税務署に提出しなければなりません。

決算書と所得税の確定申告書を作成するために、必要な知識は①記帳を行うための簿記（経理）の知識と②確定申告書を作成するための所得税の知識です。

なお、簿記、所得税のすべての知識を把握することは不可能ですので、個人事業主として不動産賃貸業を営むために最低限必要な知識に絞って覚えていくことが重要になります。

基礎さえできてしまえば、後は不動産投資の実務の中で自然に必要な知識を覚えていけば十分です。

個人で営む不動産投資の規模が大きくなってきて、事務所や駐車場の賃貸の年間売上高（課税売上高といいます）が1,000万円超になった場合は、消費税の知識も必要になります。しかし、消費税の知識は非常に難解になりますので、不動産投資初心者は、消費税課税事業者になるような不動産に手を出さない方が無難です。なお、居住用の建物や土地の賃貸からどれだけ売上を上げても、非課税売上高になり消費税はかかりません。

必要になる所得税の知識

不動産投資を行う上で必要になる所得税の基礎知識は以下の２つに分けられます。

前者の知識は、確定申告書の①提出時期と②提出物を知ること、後者の知識は、①所得控除や税額控除といった所得税の納税額を減らす控除項目の考え方を理解すること、②不動産所得が赤字の場合の考え方を理解することが重要です。

確定申告書の提出時期

不動産投資家は、毎年１月１日～１２月３１日までの営業実績に基づき、翌年２月16日～3月15日までに税務署に所得税の確定申告書を提出し、その申告書に記載された金額を納税しなければなりません。

上記の期限は、所得税の納税額がある人が対象なので、例えば、不動産投資初年度で赤字が多く、納税額がない人は確定申告書を税務署に提出しなくても構いません。

ただし、納税額がなくても、①所得税の赤字を翌年度以降繰り延べる場合、②所得税の還付を受ける場合、③銀行から借入がある場合（確定申告書の控えのコピーを求められるため）は、確定申告書を税務署に提出してください。

なお、サラリーマンで給与所得と損益通算して所得税の還付を受ける場合（上記の②の一例）は、還付の消滅時効が5年間ありますので、2月16日～3月15日の間でなくても、5年以内に税務署に確定申告書を提出すればよい事になります。

所得税の確定申告の提出期限をまとめると、以下のようになります。

確定申告時の提出物

不動産投資家の所得税の確定申告の提出物は、青色申告・白色申告で異なり、青色申告の中でも不動産所得が事業的規模（戸建てで5棟、マンションやアパートで10室以上所有）になるかどうかで変わります。

しかし、どの方法であっても、提出書類に違いはありますが、提出しなくても提出書類と同じものを作成しておいた方が管理上便利ですし、会計・税務ソフトの入力途中で資料はすべて揃うので手間もあまりかかりません。

以下では、必要書類がフルバージョン（不動産所得が事業的規模で青色申告）の場合の必要書類を記載していきます。

それぞれの必要書類の内容を（）書きで記載しています。

なお、これらはすべて無料で使える国税庁の「確定申告書作成コーナー」のページで簡単な質問事項に回答していけば自動的に作成されます。

不動産投資家が所得税の確定申告を独力で行う場合に必要になる道具は、①会計ソフト、②税務ソフトの２つです。会計ソフトは「やよいの青色申告」などのことで、家電量販店に1万円程度で市販されています。税務ソフトはインターネットで「国税庁　確定申告書作成コーナー」と調べれば無料で利用できます。会計ソフトで日々の売上や経費を入力し、税務ソフトで会計ソフトで作成したデータを申告書の形にまとめていくというイメージになります。

納税額を減らす控除項目の考え方について

所得税の納税額を減らす控除については、所得控除と税額控除の二つがあります。

所得控除は、所得から控除金額を差し引いて、そこに所得税率をかけることにより、所得税の納税額を減らします。

それに対して、税額控除は、所得税率をかけて計算した後の納税額から、直接控除額を引くことができます。

例えば、所得控除が10万円があった場合、納税額が減らされる金額は、10万円×所得税率（20％～30％程度）になり、2万から3万円になりますが、それに対して、税額控除10万円があった場合、10万円きっちり納税額が減額されることになります。

つまり、所得控除と税額控除を比べた場合、税額控除の方が、納税額を減らす効果が大きくなります。

所得控除の代表例としては、①基礎控除、②配偶者控除、③扶養控除、④社会保険料控除、⑤生命保険料控除、⑥地震保険料控除、⑦小規模企業共済等掛金控除、⑧医療費控除、⑨寄付金控除などがあります。

 税額控除の代表例には、①住宅借入金等特別控除、②配当控除などがあります。

 不動産投資家が覚えておくべきは、所得控除・税額控除のうち、意図的に使えるものです。

つまり、所得控除・税額控除を有効活用することにより、所得税の納税額を減額できる（節税対策ができる）ものです。

 所得控除のうち、生命保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、医療費控除、社会保険料控除、寄附金控除は納税者の判断で、金額をある程度コントロールすることができます。

また、税額控除のうち、住宅借入金等特別控除も、マイホームを持っていることが前提になりますが、ある程度金額をコントロールすることができます。

例えば、不動産所得が事業的規模（戸建で5棟以上、アパート・マンションで10室以上）になる場合、小規模企業共済（個人事業主の退職金制度）に加入して1年間の掛金の全額（最大84万円）を小規模掛金等特別控除にすることができます。

なお、所得税の事業所得の節税対策でよく使われる、経営セーフティ共済（1年間の掛金の支払額が必要経費になる）は、所得税の不動産所得しかない個人投資家は利用できませんので注意してください。

不動産所得が赤字の場合の損益通算について

マンションやアパート経営をしている不動産投資家の所得が赤字になった場合、「原則」、給与所得等の他の所得と相殺することができ、結果として所得税が安くなります（これを損益通算といいます）。

但し、不動産所得が赤字になっても、不動産所得が0円に戻るまで、「土地」を取得するための借入金利子は必要経費から除外されてしまうので、 実際に、確定申告をする段階で、不動産所得が赤字の場合の損益通算はほとんど不可能になります。

サラリーマン向けに「不動産所得を赤字にして給与所得と損益通算することによって、税金を取り戻せます！」という手法で投資用不動産を買わせる業者が中にはいます。

赤字の場合、お金を外部に流出しており、普通に考えると経営判断の失敗になるため、不動産投資をした後「二年目」以降で、赤字になるような事業計画を立てている人はいないはずです。

しかし、不動産投資は、不動産購入時に初期費用が多くかかるため、初年度に必要経費が多くなり、初期費用部分を給与所得と損益通算することを期待して、投資用不動産を購入して人は案外多いです。

例えば、アパート一棟買いした場合、購入した時期にもよりますが、数百万円単位で赤字が計上され、給与所得と損益通算できると期待している人が税務相談時にたまにいらっしゃいます。

しかし、実際には、ほぼ損益通算できない結果になることが多く、税務相談をしているうちに暗くなってしまうこともあります。

特に、サラリーマンで損益通算を狙う方は、不動産を購入する「前」に土地を取得するための借入金利子について理解しておきましょう。