区分所有法で定める専有部分・共有部分、管理組合集会の決議要件について

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）は、マンションなどの共同住宅に住む居住者が円滑に生活を送れるように共同住宅の管理体制を定めた法律です。

例えば、共用部分の管理や修繕については、所有者全員による共同管理が行われる旨が定められています。

また、区分所有法は、共同住宅の建物や土地を共有する中で、住戸を独立した所有物として扱い、その住戸を単独で売買・貸借することができるようにするための法律です。

区分所有法により、一つの建物内に複数の住戸が存在する場合でも、それぞれの住戸は別個の所有物として扱われ、所有権の移転が可能になります。

区分所有法で重要になる論点は以下の２つになります。

専有部分・共有部分について

専有部分とは、複数の人が共同で所有する区分所有建物の中で、特定の個人が独占的に使用できる部分のことを指します。

たとえば、自分で所有しているマンションの一室が専有部分となります。

一方、共用部分とは、複数の人が共同で所有する区分所有建物の中で、すべての共用者が共同で使用する部分のことを指します。

共用部分には、以下の２つに分けれれます。

法定共用部分とは、区分所有法上、当然に共用となる部分です。

例えば、マンションの廊下、エレベーター、エントランス、共用階段などがあります。

規約共用部分とは、区分所有建物内の規約の定めにより共用となる部分で、例えば、管理人室や集会所などがあります。

なお、共用部分の区分所有者の持分割合は、専有部分の総床面積に対する各人の専有部分の床面積の割合で決まります。

また、区分所有法では、専有部分と共有部分を切り離して売買することはできないことになっています。

つまり、マンションの一室は売却したが、エントランスの共有部分はまだ所有しているため、出入りできるという状況は作り出せないことになります。

さらに、専有部分を所有すると、建物の一部を所有することになるため、それに対する敷地利用権（土地利用権のこと）も所有していることになります。

この専有部分の所有権と敷地利用権も切り離して売買することはできません。

よって、専有部分の所有権を売買した場合、それと対になる敷地利用権も一緒に売買しなければなりません。

マンションなどの共同住宅を区分所有建物といい、所有している人を区分所有者といいますので、併せて覚えておいてください。

管理組合集会の決議要件

管理組合とは、区分所有者が建物および敷地等の管理を行なうために、区分所有者全員で結成する団体のことを言います。

この管理組合が、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催しなければならない集会が管理組合集会です。

つまり、区分所有建物の意思決定は、管理組合集会の決議によって決定することになります。

管理組合集会の決議要件は案件によって異なり、以下のようになります。

普通決議

役員の選任・解任、管理費の変更、組合収支予算の決定などの一般的事項の決議。

管理組合集会に出席した区分所有者の議決権の過半数で可決（委任状を含む）。

特別決議（一般）

管理規約の設定・変更・廃止、共用部分の変更の決議。

区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成で可決。

特別決議（重要）

建物の建替えの決議。

区分所有者数の5分の4以上かつ議決権の5分の4以上の賛成で可決。

ちなみに、区分所有者数とは、マンションの区分所有権を持っている人の数で、議決権とは、マンションの戸数になります。

例えば、Aさんが1人でマンションの部屋を2部屋を所有している場合、区分所有者数は1人ですが、議決権は2部屋分あることになります。

普通決議は、出席した管理組合員数が母集団になるのに対して、特別決議は、居住している管理組合員の数が母集団になります。これだけで、普通決議に比べて特別決議がどれだけ重要かがわかります！