区分所有法について

区分所有法は、マンションなどの共同住宅の管理体制を定めた法律です。

具体的には、共同住宅の建物や土地を共有する中で、住戸を独立した所有物として扱い、その住戸を単独で売買・貸借することができるようにするための法律です。

区分所有法により、一つの建物内に複数の住戸が存在する場合でも、それぞれの住戸は別個の所有物として扱われ、所有権の移転が可能になります

また、共用部分の管理や修繕については、所有者全員による共同管理が行われます

区分所有法で重要になる論点は以下の2つになります。

  • 専有部分・共用部分について
  • 管理組合集会の決議要件

専有部分・共有部分について

専有部分とは、複数の人が共同で所有する区分所有建物(マンションなど)の中で、特定の個人が独占的に使用できる部分のことを指します。

たとえば、自分で所有しているマンションの一室が専有部分となります。

一方、共用部分とは、複数の人が共同で所有する区分所有建物の中で、すべての共用者が共同で使用する部分のことを指します。

共用部分には、法定共用部分規約共用部分があります。

法定共用部分とは、区分所有法上当然に共用となる部分で、例えば、マンションの廊下エレベーターなどがあります。

規約共用部分とは、区分所有建物内の規約の定めにより共用となる部分で、例えば、管理人室集会所などがあります。

なお、共用部分の区分所有者の持分割合は、専有部分の総床面積に対する各人の専有部分の床面積の割合で決まります

管理組合集会の決議要件

区分所有建物の意思決定は管理組合集会の決議によって決定します。

なお、管理組合とは、区分所有者が建物および敷地等の管理を行なうために、区分所有者全員で結成する団体のことを言います。

この管理組合が、建物および敷地の管理に関する事項を決定するために、少なくとも年に1回以上開催しなければならない集会が管理組合集会となります。

管理組合集会の決議要件は案件によって異なり、以下のようになります。

  • 軽微な変更などの一般的事項(普通決議)→区分所有者数及び議決権の過半数の賛成で可決
  • 管理規約の設定、変更、廃止特別決議)→区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成で可決
  • 建物の建替え特別決議)→区分所有者数の5分の4以上かつ議決権の5分の4以上の賛成で可決

ちなみに、区分所有者数とは、マンションの区分所有権を持っている人ので、議決権とは、マンションの戸数になります。

例えば、Aさんが1人でマンションの部屋を2部屋を所有している場合、区分所有者数は1人ですが、議決権は2部屋分あることになります。