不動産価格の鑑定評価とは、不動産の現在の市場価値を評価することです。
不動産価格の鑑定評価の方法には、以下の３種類があります。
- 取引価格比較法
- 収益還元法
- 原価法
仮に不動産鑑定士に不動産の価格の試算を依頼する場合、取引価格比較法、収益還元法、原価法の3種類を併用して不動産価格の鑑定評価が行われます。
ただし、対象不動産の種類・所在地の実情・資料の信頼性等によっては３種類を併用した不動産価格の鑑定評価をすることが困難な場合もあります。
その場合は、不動産の種類や評価対象に応じて、適切な方法が選択されます。
今回は、不動産価格の鑑定評価の方法（取引価格比較法、収益還元法、原価法）について確認していきましょう。
取引価格比較法
取引価格比較法とは、同じ地域や同じ条件下で、鑑定したい不動産と類似の不動産の取引価格を比較し、鑑定評価をする方法です。
取引価格比較法を採用するためには、類似の不動産の売買事例の収集が非常に重要になります。
鑑定したい不動産と類似の不動産の売買事例が多ければ、それだけ正確な鑑定評価を行うことができます。
逆に、類似の不動産の売買事例が少ない場合、又はない場合、取引価格比較法での鑑定評価は不正確になります。
例えば、大型のマンションなどについては、類似の売買事例が多いので正確な評価ができますが、小型のアパートについては、類似の売買事例が少ない又はないため正確な評価ができない場合があります。
取引価格比較法では、類似の不動産の取引価格を見つけた後、接道、最寄り駅からの距離、日当りなどの諸所の補正を行って評価額を算定します。
ただし、鑑定評価を行う不動産の特殊事情が考慮されない可能性があります。
例えば、売主に借金があり、すぐに不動産を売却しなくてはならない場合、その特殊事情は鑑定評価を算出する際に考慮されません。
取引価格比較法はあくまで客観的な要因によってのみ鑑定評価が変動します。
不動産屋に不動産の売却を依頼した場合に提示される予想売却額は、取引価格比例法を元に計算していることが多いです。
収益還元法
収益還元法は、不動産の収益性や将来性を評価し、その収益性を元に鑑定評価をする方法です。
なお、収益還元法には、直接還元法とDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）の2種類があります。
直接還元法もDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）も、不動産の投資価値を正確に評価することができます。
しかし、年間賃貸収入や運営コスト・年間経費が不確かな場合、計算することができず、鑑定評価そのものが不能になります。
直接還元法とは
直接還元法は、以下の計算式で算定されます。
（年間賃貸収入－年間経費）÷還元利回り
還元利回りとは、評価している不動産の予測収益性のことです。
評価対象になっている不動産と条件や状況が類似する不動産の1年間の純利益÷不動産価格により求めることができます。
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）とは、不動産の保有年数分の（年間賃貸収入－年間経費）の合計額と将来の不動産売却額を現在価値に割り引いた合計額のことです。
（年間賃貸収入－年間経費）保有年数分の合計額＋売却額の現在価値
年間賃貸収入－年間経費や不動産売却額は、物価や金利の上昇が見込まれるので、現在価値に直す場合には、割り引かれることになります。
DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）では、不動産の評価にこの現在価値を反映させることを特徴としています。
原価法
原価法は、不動産の再調達原価を求め、この再調達原価に使用や摩耗などによる減価修正を行い不動産の評価額を算定する方法です。
なお、再調達原価とは、評価時点で不動産を再入手するために必要な費用の合計額のことを言います。
原価法は取引価格比較法や収益還元法が利用されづらい状況で使用されることが多く、中古戸建の査定などで使用される不動産評価方法になります。
原価法で求めた不動産の評価額を積算価格と呼ぶことがあります。積算価格は銀行などが融資を行う際に担保能力を計るために重視しています！
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