不動産価格の鑑定評価とは、不動産の現在の市場価値を評価することです。
不動産価格の鑑定評価の方法には、①取引価格比較法、②収益還元法、③原価法の３種類があります。
これらの方法は、それぞれ特徴があり、不動産の種類や評価対象に応じて、適切な方法を選択する必要があります。
なお、より正確に不動産価格の鑑定を行いたい場合は、不動産の種類、立地条件、建物の状態、周辺環境、法的制約などの要因を考慮できる専門家に業務を依頼することが適切です。
今回は、不動産価格の鑑定評価（取引価格比較法、収益還元法、原価法）の基礎について確認していきましょう。
取引価格比較法
取引価格比較法とは、同じ地域や同じ条件下で、同じような不動産の取引価格を比較し、その平均値を算出することで、不動産の市場価格を評価する方法です。
取引価格比較法は、市場価格がすでに存在する不動産（例えば、大型のマンションなど）については正確な評価ができるというメリットがあります。
しかし、市場価格が存在していない不動産（例えば、小型のアパート）については適切な評価ができない場合があります。
収益還元法
収益還元法は、不動産の収益性や将来性を評価し、その収益性を元に現在価値を算出する方法です。
具体的には、賃貸収入から運営コスト、修繕費用などを差し引き、将来の収益を算出し、現在価値に換算して評価します。
収益還元法は、不動産の投資価値を正確に評価することができます。
しかし、賃貸収入や運営コスト・修繕費用などが不確かな場合、計算することができず、評価そのものが不能になる場合があります。
原価法
原価法は、不動産の再調達原価を求め、この再調達原価に使用や摩耗などによる減価修正を行い不動産の評価額を算定する方法です。
なお、再調達原価とは、評価時点で不動産を再調達するために必要な費用の合計額のことを言います。
原価法は取引価格比較法や収益還元法が利用されづらい状況で使用されることが多く、中古戸建の査定などで使用される不動産評価方法になります。
