建築基準法の道路に関する規制、建蔽率、容積率の基礎知識について

2023年10月2日2024年9月27日

建築基準法とは、建物の設計、施工、使用、維持管理などに関する基準を定めた法律で、公共の安全と健康を保護することを目的としています。

建築基準法には、建築物の構造、耐震性、防火性、建物の高さ、道路に関する規制、建蔽率、容積率などの規定が含まれています。

これらの規定は、建物の設計や施工において、必要な安全性や快適性を確保するための「最低限度の基準」となっています。

今回は、建築基準法の規制のうち、道路に関する規制、建蔽率、容積率について確認していきましょう。

道路に関する規制

建築基準法の道路に関する規制は以下の２つに分かれます。

セットバック
接道義務

セットバックについて

建築基準法では、道幅4ｍ以上ある道路のみを建築基準法の道路と認めています（建築基準法４２条１項）。

ただし、建築基準法の適用前（1949年）にすでに道路として機能しており、特定行政庁（区や市など）の指定を受けた道路は特別に建築基準法の道路になります（建築基準法４２条２項に規定されているため、2項道路といいます）。

ただし、2項道路に面している土地で、建物の建て替えが生じた場合、道幅が4mになるように調整しなければなりません。

これをセットバックといいます。

具体的には、道路の中心線から2ｍ後退した線が新しい道路境界線とみなされます。

よって、新しく建てられる建物は、今まで建っていた建物よりセットバック部分だけ後退したところに建設しなければいけません。

また、セットバック部分に関しては、建蔽率や容積率の算定基礎に含まれないので、新しく建てる建物は建て替え前の建物より小さくなりやすいです。

接道義務について

建築基準法では、建物の敷地は、道路に接することが義務付けられています（接道義務といいます）

具体的には、建物の敷地に隣接する建築基準法上の道路に、2ｍ以上接していることが必要になります。

接道義務は、建物の安全性や公共の利益を保護するために設けられています。

例えば、建物に接する道路に、消防車や救急車などの緊急車両が入れない、災害時に、建物からの脱出経路が確保できないという状況では公共の利益を損なう恐れがあります。

建築基準法の道路かどうかを調べるには、自治体のインターネットで調べることができます。

「○○区（調べたい市区町村）　道路」と検索エンジンで検索をかけると、自治体のホームページの該当ページが上位に出てきます。

また、詳細を調べたい場合は、役所の建築指導課に行けば、道路に関する図面を閲覧でき、直接見方を聞くこともできます。

建蔽率（けんぺいりつ）

建蔽率（けんぺいりつ）とは、土地面積に対して、建物が占める面積の割合を表す指標です。

建蔽率の具体的な計算方法は以下の通りです。

建蔽率＝建築面積÷敷地面積

土地全体に建物を建ててしまうと、隣の家との隙間が無くなってしまい、通風・採光・防火対策を考えた時に不具合が生じてしまいます。

そこで、建築基準法は、土地利用の適正化や都市計画の観点から、建蔽率の上限が設けています。

建蔽率の上限は30％～80％までと場所ごとに異なっており、建築物の面積はその建蔽率を超えてはいけません。

主な用途地域と建蔽率の上限は以下のようになります。

用途地域	建蔽率の上限
低層住居専用地域中高層住居専用地域	30％、40％、50％、60％のどれか
住居地域	50％、60％、70％、80％のどれか
近隣商業地域	60％か80％
商業地域	80％
工業地域	50％か60％
用途地域の指定がない区域	30％、40％、50％、60％、70％のどれか

なお、①防火地域内の耐火建築物の場合や②角地の場合には、建蔽率がそれぞれ10％増加（緩和）されます。

建蔽率を調べるには、自治体のインターネットで調べることができます。

「○○区（調べたい市区町村）　建蔽率」と検索エンジンで検索をかけると、自治体のホームページの該当ページが上位に出てきます。

また、詳細を調べたい場合は、役所の都市計画課に行けば、都市計画図を閲覧でき、直接見方を聞くこともできます。

容積率

容積率とは、土地の一定面積に対して、建物の体積が占める割合を表す指標です。

容積率の具体的な計算式は以下の通りです。

容積率＝延べ床面積÷敷地面積

例えば、土地100㎡のところに、1階～3階まで床面積が各80㎡の建物があれば、容積率は80㎡×3÷100㎡＝240％ということになります。

建築基準法においては、都市計画の適正化や建物の高層化を抑制するため、容積率の制限が設けられています。

容積率は場所ごとに定められており、建物の体積はその容積率を超えてはいけません。

容積率が制限されることにより、建物の高層化を抑制し、景観や環境の保全につながります。

容積率の制限は、以下の2つの計算結果のうちどちらか低い比率の方が採用されます。

用途地域ごとに定められた指定容積率
道路の幅員が12ｍ未満の場合の基準容積率

指定容積率について

指定容積率は、用途地域ごとに定められており、具体的には、以下の通りになります。

用途地域	指定容積率
低層住居専用地域田園住居地域	50％、60％、80％、100％、150％、200％
中高層住居専用地域	100％、150％、200％、300％、400％、500％
住居地域近隣商業地域	100％、150％、200％、300％、400％、500％
商業地域	200％～1300％の間の100％刻み
工業地域	100％、150％、200％、300％、400％
用途地域の指定のない区域	50％、80％、100％、200％、300％、400％

建蔽率を調べるには、自治体のインターネットで調べることができます。

「○○市（調べたい市区町村）　容積率」と検索エンジンで検索をかけると、自治体のホームページの該当ページが上位に出てきます。

また、詳細を調べたい場合は、役所の都市計画課に行けば、都市計画図を閲覧でき、直接見方を聞くこともできます。

基準容積率について

基準容積率は、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合に、前面道路幅員に用途地域ごとに決められた係数を乗じて計算することになります。

基準容積率＝前面道路の幅員×用途地域ごとに決められた係数

用途地域ごとに決められた係数は以下の通りとなります。

用途地域	係数
低層住居専用地域田園住居地域	40％
中高層住居専用地域住居地域	40％（特定行政庁が指定する区域60％）
近隣商業地域商業地域工業地域用途地域の指定のない区域	60％（特定行政庁が指定する区域40％又は80％）