借地権を正確に理解するためには、以下の２つの違いを区別する必要があります。
- 旧借地法と新借地借家法（平成4年8月1日施行）
- 普通借地権と定期借地権
今回は、借地権について詳しく説明していきます。
旧借地法と新借地借家法
借地とは、第三者から土地を借りることをいい、借地権とは、土地を借りた借地人がその土地の上に自己所有の建物を建てて土地を利用する権利のことをいいます。
旧借地法は、借地権を手厚く保護するために大正時代に制定されました。
しかし、旧借地法では、借地人（借地を借りている人）を保護する立場を強く取り過ぎたため、地主は、借地人と土地の借地権契約を締結してしまうと、半永久的に土地を貸し続けなければならないリスクを背負うことになってしまいました。
その結果、地主は、半永久的に土地を貸し続けなればならない義務を負うことになったので、借地権の設定自体に消極的になってしまいました。
その状況を打破するために、借地権の存続期間を予め決めておく借地権（定期借地権といいます）を新設したりして、地主と借地人のパワーバランスを調整したのが新借地借家法（平成4年8月1日施行）になります。
ただし、新借地借家法が施行されたからと言って旧借地法が廃止された訳ではありません。
旧借地法時代に借地権設定契約書を締結した借地権に対しては、更新が行われても旧借地法が適用されます。
旧借地法が適用される借地権は半永久的に続いてしまうので、現状でも数多くの旧借地法が適用される借地権が存在しています。
借地権の取引に関わる際は、対象となっている借地権が旧借地法が適用される借地権なのか新借地借家法が適用される借地権なのかを判断することが取引の第1歩目になります。
普通借地権と定期借地権
借地権とは、前述の通り、土地を借りた借地人がその土地の上に自己所有の建物を建てて土地を利用する権利のことをいいます。
土地の所有権を取得するには、お金がかかり過ぎる場合に、土地を利用する権利である借地権を取得することが多いです。
例えば、都市部に住みたい人で土地を取得する資金がない場合、借地権を取得することで土地を購入するより安価に居住地を確保することが出来ます。
借地権については法律で定められており、旧借地法には普通借地権、新借地借家法には、普通借地権と定期借地権の2種類が定められています。
普通借地権について
普通借地権は、旧借地法と新借地借家法で多少内容が異なりますので以下の表でまとめます。
| 普通借地権 | 旧借地法 | 新借地借家法 |
|---|---|---|
| 当初契約期間 | 堅固建物（RC造、SRC造等） 30年以上 非堅固建物（木造等） 20年以上 | 30年以上 |
| 更新できる期間 | 堅固建物（RC造、SRC造等） 30年以上 非堅固建物（木造等） 20年以上 | 1回目 20年以上 2回目以降 10年以上 |
注意点としては、旧借地法の借地権では、土地の上に建てられた建物の種類により当初契約期間と更新できる期間が異なりますが、新借地借家法では、建物の種類に関係なく当初契約期間と更新できる期間は一律になります。
なお、普通借地権は、土地所有者が更新を拒絶するには、「正当な理由」が必要であり、地主から土地の返還を求めるのは非常に難しい契約になります。
定期借地権について
普通借地権では、更新の主導権が借地権者（土地の借主）にあるため、地主にとっては、かなり厳しい契約になっています。
それを解消するために、新借地借家法では、あらかじめ当初契約期間が終了すると、契約の更新がされず、地主に土地が返還されるという定期借地権を新たに設定しました。
定期借地権には、以下の３つの種類があります。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権等
一般定期借地権
定期借地権契約のうち一般的な定期借地権になります。
借地に建てられる建物の種類は居住用建物に限られず、事業用建物や商業用建物でもOKです。
契約期間は50年以上とされ、契約は書面（公正証書でなくても良い）で結ぶ必要があります。
契約期間終了後、更新は行われず、借地権者（土地の借主）は原則更地で土地を地主に返却しなければなりません。
建物譲渡特約付借地権
定期借地権の契約終了時に、地主が、建物をあらかじめ買い取ることが特約により決定している借地権設定契約が建物譲渡特約付借地権になります。
借地に建てられる建物の種類は居住用建物に限られず、事業用建物や商業用建物でもOKです。
契約期間は、30年以上とされ、契約方法は決められていません（書面でなくても、口頭でも成立します）。
事業用定期借地権等
事業用定期借地権等とは、土地を事業用途に利用するために設定される定期借地権です。
契約期間は10年以上、50年未満とされ、契約方法は公正証書に限られます。
公正証書とは、公証人が作成する法律上の証拠として強力な書類のことです。公正証書は、全国に300カ所ある公証役場で作成することができます。
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