不動産の売買・賃貸借（仲介手数料、司法書士報酬を含む）に係る消費税

不動産の売買や賃貸借で気を遣わなければならない論点の１つに、土地・建物の取引に消費税が課税されるかどうかというものがあります。

また、不動産の売買や賃貸借が成立した場合、関わった不動産業者に仲介手数料を支払う必要がありますが、仲介手数料についても消費税が課税されるかどうか気になるところです。

そして、不動産売買の場合は、土地・建物の所有権移転登記や抵当権設定登記を行うため、司法書士に報酬を支払うことになり、司法書士報酬についても消費税が課税されるかどうか判断をしなければなりません。

今回は、不動産の売買・賃貸借（仲介手数料、司法書士報酬を含む）に係る消費税について確認していきましょう。

不動産の売買に係る消費税について

不動産の売買に係る消費税については、①土地の売買取引と②建物の売買取引で消費税の課税の有無が異なります。

土地の売買取引の消費税について

土地の売買取引の消費税は、非課税になります。

そもそも消費税が課税されるのは、ものやサービスの消費についてです。

土地は永遠に利用できるため、「消費」には該当しません。

よって、土地の売買取引は、「消費」ではなく、「資本（＝資産）の移転」と整理され、消費税が非課税とされています。

なお、借地権の売買取引についても、同じように「消費」という概念になじまないため、消費税は非課税とされています。

借地権とは、地主から土地を借りて、その上に建物を建てて使用する権利のことをいいます。

建物の売買取引の消費税について

建物売買取引の消費税は、課税になります。

土地に関しては永遠に利用でき、消費に該当せず、資本の移転として消費税は非課税になりましたが、建物に関しては、建物を利用すれば利用しただけ摩耗し、消費されます。

よって、消費税の基本的な概念である、「お金を支払って手に入れたもの（建物）を消費する契約」に当てはまるため、建物売買取引の消費税は課税となります。

インボイス制度が始まった影響もあり、不動産売買契約書の中には、ほぼ間違いなく建物部分に対する消費税の記載があります（個人間取引を除く）。よって、不動産売買契約書の中で、土地・建物ごとの金額が記載されていなくても、消費税の記載金額から割り返すことで建物価格が計算でき、また、売買金額－建物価格で土地価格も計算できます。不動産経理実務では大切な知識になりますので覚えておきましょう！

不動産賃貸借に係る消費税について

不動産の賃貸借に係る消費税については、①土地の賃貸借取引と②建物の賃貸借取引で消費税の課税の有無が異なります。

土地の賃貸借取引の消費税について

土地の賃貸借取引の消費税は、非課税になります。

ただし、以下の場合には、例外的に消費税が課税されます。

土地の賃貸借期間が1か月に満たない場合は、土地の賃貸借契約ではなく、スペースを一時的に利用するサービスを提供していると捉えられるため、サービスの対価として消費税が課税されることになります。

駐車場などの施設の利用を伴って土地が利用される場合、施設利用というサービスの提供がメインであり、サービスの対価として消費税が課税されることになります。

土地の賃貸借に係る消費税の課税非課税の判断は、主体が土地の使用（非課税）なのか、土地の上の施設の利用（課税）なのかです。契約形態ではなく、実質がどちらなのかで判断します！

建物の賃貸借取引の消費税について

建物の賃貸借取引に係る賃料に関しては、基本的に消費税が課税されます。

ただし、住居建物の賃貸借取引に係る賃料に関しては消費税が課税されません。

住居建物の賃貸借に係る賃料の消費税が非課税とされているのは、国策で非課税にされているためです。

消費税の定義通りだと、住居建物の賃貸借に係る賃料の消費税も課税になりますが、住居建物は人の生活に欠かせないため、意図的に非課税にされています。

仲介手数料に対する消費税について

仲介手数料は売買や賃貸借の仲介を通して、不動産会社がサービスとして提供した業務に係る対価です。

よって、サービスの消費にあたり、仲介手数料には消費税が課税されます。

気を付けて頂きたいのが、土地の売買金額や土地・住居建物の賃貸借に係る賃料自体については、消費税が非課税になりますが、仲介手数料については、この場合も課税されます。

土地売買取引の仲介料だから、土地・居住建物の賃貸借に係る仲介料だからという理由で消費税が非課税だと勘違いしがちなので注意してください。

司法書士報酬に対する消費税について

不動産の売買にあたり、土地・建物の登記をする場合、司法書士に仕事を依頼することになります。

つまり、司法書士から登記をしてもらうというサービスを受け、その対価を支払うことになります。

よって、司法書士報酬は、サービスの消費にあたり、消費税が課税されます。

仲介手数料と同じ注意事項ですが、建物の登記に対する司法書士報酬だけでなく、土地の登記に対する司法書士報酬も消費税が課税されます。

土地の売買金額自体は、消費税が非課税になりますが、司法書士報酬については、消費税が課税されると覚えておきましょう。

まとめ

最後に消費税の課税・非課税を一覧表にまとめてこの記事を終わりにします。

	売買	賃貸借	仲介手数料	司法書士報酬
土地	非課税	非課税 施設利用がメイン の場合は課税	課税	課税
建物	課税	住宅：非課税 事務所：課税	課税	課税