不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の記載内容・対抗力・仮登記について

2023年9月21日2024年9月17日

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）とは

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）とは、土地・建物の所有者、登記日、抵当権の有無、売買日、土地・建物の面積などの詳細な情報を記録した文書です。

簡単に言ってしまうと、土地・建物の所有者は誰か、土地・建物に誰がどんな権利を有しているのか、どんな土地・建物なのかが記載された文書になります。

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）は公的な記録であり、法務局で誰でも取得できます。

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の売買や担保設定などの取引において重要な役割を果たします。

不動産を売買する場合には、売主が所有権を有していることを証明するために、不動産登記簿謄本（登記事項証明書）から情報を取得する必要があります。

また、抵当権を設定する場合には、土地や建物に対する抵当権が登記簿に記録されることによって、他の債権者に対して優先権を確保することができます。

登記簿謄本と登記事項証明書は同じものです。現在では登記事項証明書が正式名称ですが、昔からの名残りで登記簿謄本の名称を利用する人も多いです。

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）の記載内容

不動産登記簿謄本（登記事項証明書）は、表題部と権利部で構成され、権利部はさらに甲区と乙区に分類されます。

表題部と権利部には以下のような情報が記載されます。

構成	記載内容
表題部	土地・建物の物理的現況（所在地・地番・家屋番号など）
権利部甲区	所有権に関する事項
権利部乙区	所有権「以外」に関する事項（抵当権など）

これらの情報は、公的な記録として管理され、不動産の売買取引や担保設定などに利用されます。

不動産売買取引においては、不動産登記簿謄本から所有者の確認や担保権の状況などを確認することが重要となります。

ここからは実際の土地・建物の不動産登記簿謄本（登記事項証明書）を見ながらそれぞれの記載事項を確認していきます（法務省登記事項証明書の見本参考）。

表題部の記載内容について

表題部で記載されている事項は、土地・建物の物理的現状です。

よって、建物を新築した際には、建物の表題登記を行わなければなりませんし、建物の増築や取壊しが行われた際にも変更登記を行わなければなりません。

表題部の登記に関しては、土地・建物の物理的現状の正確性が求められますので、所有者の申請の他に登記官の職権でも書き換えることが可能です。

表題部の登記に関しては、正確な登記が求められ、所有者になるべく早く登記をしてもらいたいため、登録免許税がかかりません。

土地の分筆、合筆登記に関しては、土地の単位を分けたり纏めたりするだけで、物理的現状が変わる訳ではなく、所有者の便宜のために任意で行われるものです。よって、表題部の記載内容が変わりますが、登記官の職権による登記が行われることはなく、登録免許税も課税されます！

【土地の表題部】

【建物の表題部】

土地の表題部の「所在」＋「地番」、建物の表題部の「所在」と「家屋番号」を知らないと登記簿謄本（登記事項証明書）は取得できません。マイナンバーカードや運転免許証などに登録されている住所は、住居表示であり異なる概念です。住居表示しか分からない場合、「住宅地図」を見ることになります（購入するか、法務局で閲覧するか、図書館で閲覧する）。