マイホームの売却時に所得税等を節税できる４つの特例について！

マイホームは、自分や家族が生活するために必要な不動産であり、マイホームを売却する際には、次のマイホームを購入するために相当な資金が必要になることも多いです。

そのため、マイホームの売却時にお金が無くならないように所得税法・住民税法を節税できる４つの特例を設けています。

今回は、マイホームの売却時に所得税・住民税を節税できる４つの特例についてについて確認していきましょう。

居住用財産の3,000万円の特別控除

マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除ができます。

つまり、マイホームを売却した場合、売却時の利益が3,000万円以下ならば、所得税・住民税が発生しないことになります。

居住用財産の3,000万円の特別控除の適用には、所有期間や居住期間などの特別な要件はなく、自分が住んでいる土地・建物を売却することだけです。

そして、次に登場する軽減税率の特例と併用もできます。

ただし、配偶者や直系血族などの親しい人へのマイホームの売却の場合、3000万円の特別控除の適用対象外となります。

なお、居住用財産の3,000万円の特別控除と住宅ローン控除の併用はできません。

住宅ローン控除とは、住宅の購入やリフォームのために住宅ローン（金融機関からの借り入れ）を利用した人に対し、所得税を安くする制度です。

よって、新しくマイホームを購入する場合で、金融機関への借り入れを希望する場合は、売却したマイホーム（居住用不動産）に、①3,000万円の特別控除を適用させるか、②新しく購入したマイホームのローン残高に住宅ローン控除を適用させるかを決断する必要があります。

軽減税率の特例

マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、軽減税率の特例の適用を受けることができます。

軽減税率の特例を利用すれば、マイホームの所有期間が5年超で適用できる長期譲渡所得の税率（所得税15.315％、住民税5％、合計20.315％）よりも低い税率（所得税10.21％、住民税4パーセント、合計14.21％）がマイホームの売却益に対して適用されます。

軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホーム（居住用不動産）を売却した場合に適用できます。

なお、軽減税率の特例は、前述の居住用財産の3,000万円の特別控除と併用できますが、後述の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例や特定の居住用財産の買換えの特例とは併用できません。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例

マイホーム（旧居宅）を売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合で、旧居宅の譲渡による譲渡損失が生じた時は、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）することができます。

この特例を、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例の主な要件は以下のようになります。

なお、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は住宅ローン控除との併用が可能です。

特定の居住用財産の買換えの特例

マイホーム（居住用不動産）を売却して、代わりのマイホームを購入した場合は、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

注意点としては、特定の居住用財産の買換えの特例は、譲渡益が非課税となるわけではなく、あくまで新たに購入したマイホームを売却する時まで、税金の支払いが繰り越されるだけです。

さらに、要件がかなり厳しく、他の居住用財産の特例と併用できないため、適用できるケースは非常に限られる特例になります。

特定の居住用財産の買換えの特例は、税金の支払いを先延ばしするだけです。余程のことがない限り、居住用財産の3,000万円の特別控除と軽減税率の特例の併用の方が納税自体が無くなるので、節税効果が高いでしょう。