土地・建物を売却しようと考えた時に、物件の売主が不動産業者と取り交わす契約を媒介契約といいます。
媒介契約は、不動産業者が売主の媒介人として、物件の売却を仲介する契約のことです。
媒介契約の種類は、宅地建物取引業法で定められており以下の３つになります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
今回は、物件の売主が選べる３つの媒介契約の内容とメリット・デメリットについて説明していきます。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、売主が複数の不動産業者に物件の情報を提供することができる媒介契約になります。
つまり、複数の不動産業者が同じ売主の物件情報を扱い、一番条件の良い買主を見つけてきた不動産業者が、売主と買主の不動産売買契約に携われるという媒介契約になります。
なお、売主は自分で買主を見つけてくることもできます。
複数の不動産業者に買主を探してもらえること、自分で買主を探せることが、一般媒介契約のメリットですが、一般媒介契約にもデメリットがあります。
一般媒介契約のデメリットは、売主に対する報告義務などの細かい制約が不動産業者に課されないことです。
つまり、不動産の売買契約に対する媒介報酬は成功報酬になるため、人気のない物件の売主の場合、一般媒介契約では、不動産業者が売るための営業をしてくれないという事態に陥ることがあります。
不動産業者は、自身の仲介で売主と買主の間の不動産売買契約を締結出来た後に、初めて仲介手数料を売主に対して請求できます。これを成功報酬といいます。
専任媒介契約
専任媒介契約は、物件を売却してくれる不動産業者を売主が1社に専任にする媒介契約です。
ただし、売主自らが買主を見つけてくることは可能です。
不動産業者は専任になるため、売主に対しての①報告義務と②指定流通機構への登録義務が生じます。
報告義務は2週間に1回以上、不動産業者は現在の状況を売主に対して報告しなければならないというものです。
指定流通機構への登録というのは、「レインズ」と呼ばれる不動産業者間の情報共有サイトに売主の物件情報を登録することです。
指定流通機構へ登録すると物件情報は広く開示され、買主が見つかりやすくなります。
専任媒介契約を受けた不動産業者は、媒介契約締結後7日以内に指定流通機構への売主の物件登録が必要になります。
なお、専任媒介契約は契約の効力が非常に強いため、最大でも契約期間は3か月とされています。
3か月過ぎてもなお売主が同じ不動産業者と専任媒介契約を結びたい場合、再度、3か月を契約期間の限度として、専任媒介契約を結び直す必要があります。
専任媒介契約は、売主が依頼できる不動産業者は1社に限られるので、不動産業者側から見ると、買主さえ探せれば確実に成功報酬（仲介手数料）を貰えることになります。
よって、不動産業者は一般媒介の場合に比べて積極的に営業を行ってくれるというメリットが売主にはあります。
ただし、専任媒介契約では、売主が依頼できる不動産業者は1社に限られるので、不動産業者が物件の囲い込みをするリスクがあります。
売主から物件の売買を依頼された不動産業者が、買主も見つけられれば、成功報酬（仲介手数料）は単純に倍になります。
そこで、不動産業者によっては、自身で物件の買主が見つかるまで他の不動産業者の照会をはぐらかしたり、少し購入希望金額が低い買主候補のために売主を説得して売買金額を下げさせようとすることがあります。
関与する不動産業者次第ですが、売主にとっては、物件の売買時期が遅くなったり、売買金額が低くなるといったデメリットがあります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の内容は、基本的には、専任媒介契約と同じになります。
ただし、専任媒介契約よりさらに売主・不動産業者ともに規制が厳しくなります。
まず、売主が買主を見つけてくることは禁止されています。
もし、売主が買主を見つけてきても、不動産業者が媒介を行ったことになり、売主は不動産業者に成功報酬として仲介手数料を払わなければなりません。
つぎに、不動産業者の報告義務が1週間に1回以上に短縮され、指定流通機構への登録も5日以内と短縮されます。
売主としてみれば、専任媒介契約より報告頻度が多くなり、不動産業者がより積極的に営業をしてくれることを期待できるというメリットがあります。
なお、専属専任媒介契約の場合も、専任媒介契約と同じで関与する不動産業者は1社に限られるので、不動産業者による物件の囲い込みが行われる可能性はあります。
よって、専属専任媒介契約のデメリットとして、物件の売買時期が遅くなったり、売買金額が低くなるといったものがあります。
媒介契約を締結する前に売主が調べておくべきこと
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のどれを選択するかの前に、物件の売主は以下の2点を調査しておく必要があります。
基本的に、不動産業者が勧めてくる契約方式を採用することが多いでしょうが、以下の2点をおさえておけば、そもそもその不動産業者に任せて大丈夫かを判断する大きな指針になります。
- 売り出す物件の需要
- 売り出す物件の予想価格
売り出す物件の需要について
売り出す物件に需要があまりない場合、売買が成約する可能性が低く、不動産業者は、基本的には消極的に営業をすることになります。
よって、需要があまりない物件で不動産業者と一般媒介契約を締結してしまうと、ほとんど売却できない状況になってしまいます。
この場合は、レインズ（不動産業者間の情報共有サイト）への登録義務と業務の報告義務がある専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結するのが良いでしょう。
なお、売り出す物件の需要は、レインズ（不動産業者間の情報共有サイト）で近隣の物件が、①どれ位の値段で売り出しの募集を掛けているか、②どの位の値段で売れたかを確認すればおおまかに分かります。
媒介契約を結ぶ前の下調べの段階で不動産業者にレインズで調べてもらいましょう。
売り出す物件の予想価格について
売り出す物件の予想価格については、媒介契約を締結する前にある程度、売主側で把握しておきましょう。
実際の売り出し時には、不動産業者がレインズ（不動産業者間の情報共有サイト）の成約事例や公示価格の割戻しから物件の参考価格を算定してくれます。
ただし、レインズの成約事例や公示価格の割戻しはサンプルを変えたり、割り戻す割合を変えることである程度価格を変えることができます。
あくまで、売主ご自身が信じられる資料を基に予想価格を算定しておいた方が不動産業者の信頼度を計るうえでも良いでしょう。
なお、売主が不動産価格を調べる方法は限られていますが、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」をまずは利用してみてください。
また、余力があれば、公示価格から土地の市場価格を再調達価格から建物の市場価格を調査してみてください。
ドラマや漫画の影響が強いためか専属専任媒介契約✖、一般媒介契約〇だという認識が強くなっているようです。ただし、物件や売主の状況により専属専任媒介契約の方が良い場合もあります。ケースバイケースなので、良く考えてから媒介契約を結ぶようにしましょう。
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