宅地建物取引業法において、不動産業者と物件の売主の間で取り交わされる契約には、媒介契約というものがあります。
媒介契約とは、不動産業者が売主の媒介人として、物件の売却を仲介する契約のことです。
媒介契約には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約
一般媒介契約とは、売主が複数の不動産業者に物件の情報を提供することができる媒介契約です。
つまり、複数の不動産業者が同じ売主の物件情報を扱い、一番条件の良い買主を見つけてきた不動産業者が、売主と買主の不動産売買契約に携われるという媒介契約になります。
なお、売主は自分で買主を見つけてくることもできます。
複数の不動産業者に買主を探してもらえること、自分で買主を探せることが、一般媒介契約のメリットですが、一般媒介契約にもデメリットがあります。
一般媒介契約のデメリットとしては、売主に対する報告義務などの細かい制約が不動産業者に課されないことがあります。
つまり、不動産の売買契約に対する媒介報酬は成功報酬になるため、人気のない物件の売主の場合、一般媒介契約では、不動産業者が売るための営業をしてくれないという事態に陥ることがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、物件を売却してくれる不動産業者を売主が1社に専任にする媒介契約です。
ただし、売主自らが買主を見つけてくることは可能です。
不動産業者は専任になるため、売主に対しての①報告義務と②指定流通機構への登録義務が生じます。
報告義務は2週間に1回以上、不動産業者は現在の状況を売主に対して報告しなければならないというものです。
指定流通機構への登録というのは、「レインズ」と呼ばれる不動産業者間の情報共有サイトに売主の物件情報を登録することです。
指定流通機構へ登録すると物件情報は広く開示され、買主が見つかりやすくなります。
専任媒介契約を受けた不動産業者は媒介契約締結後7日以内に指定流通機構への売主の物件登録が必要になります。
なお、専任媒介契約は契約の効力が非常に強いため、最大でも契約期間は3か月とされています。
3か月過ぎてもなお売主が同じ不動産業者と専任媒介契約を結びたい場合、再度、3か月を契約期間の限度として、専任媒介契約を結び直す必要があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の内容は、基本的には、専任媒介契約と同じになります。
ただし、専任媒介契約よりさらに売主・不動産業者ともに規制が厳しくなります。
まず、売主が買主を見つけてくることは禁止されています（もし見つけてきても専属専任媒介契約を締結している不動産業者を介する必要があります）。
次に、不動産業者の報告義務が1週間に1回以上に短縮され、指定流通機構への登録も5日以内と短縮されます。
まとめ
実務上は、専属専任媒介契約で媒介契約を締結したがる不動産業者が多いです。
理由としては、媒介契約の報酬が成功報酬であるためです。
つまり、不動産業者がいくら媒介の仕事で時間を費やしても、売主が納得する買主を見つけてきて、売主と買主の間で不動産売買契約が締結されない限り、不動産業者は報酬をもらえないからです。
もし、一般媒介契約にしておくと、途中で他の不動産業者に売買契約を搔っ攫われて報酬が0円という事態が生じるので、不動産業者としては、専属専任媒介契約を望む場合が多いです。
