個人が稼いだもうけに対しては所得税が課税されますが、所得税の種類の一つである不動産所得に関してはいろいろと細かい決まりがあります。
不動産所得は、土地・建物の貸付業を営んでいる人しか関与しないため、現時点では、自分には関係ないと思っている人も多いと思います。
しかし、例えば、相続でマンションやアパートを引き継いだ時や転勤でマイホームを貸し出したい時に不動産所得の内容を知らないと大きな損害に繋がる可能性があります。
そこで、今回は不動産所得の基本的な内容を確認していきます。
不動産所得とは
不動産所得とは、所得税の10個ある所得の区分の１つで、不動産賃貸業を個人で営んでいる時に生じる所得です。
不動産所得は、土地や建物の貸付による総収入金額から、その収入を得るために費やした必要経費を差し引いて計算します。
不動産所得＝総収入金額－必要経費
簡単に言えば、不動産所得とは土地や建物を貸して稼いだもうけのことになります。
総収入金額について
不動産所得を計算するための総収入金額は、借主からもらったお金（家賃収入や礼金など）のことです。
ただし、敷金で最終的に借主に返さなければならないお金は、借主から一時的に預かったお金と判断され、総収入金額には含めませんので注意が必要です。
必要経費について
不動産所得を計算するための必要経費には、どのようなものが含まれるでしょうか？
まず、前提条件として収入を得るために費やした必要経費ということになります。
よって、収入を得るために費やしていない経費は必要経費にならないことになります。
例えば、家族で夕ご飯を食べに行った時のお会計金額やスーパーで買い物をした時のお会計金額は必要経費にならないことになります。
さらに、所得税や住民税の支払額や交通違反の罰金なども直接収入を得るために費やした経費ではないので必要経費に含まれません。
上記を踏まえて、必要経費に含まれるものには、具体的には以下のようなものがあります。
- 不動産を管理するための管理費
- 不動産に住む人を見つけてもらった時に支払う仲介手数料
- 建物の価値の減少を会計上も反映させるための減価償却費
- 固定資産税、不動産取得税、登録免許税などの不動産を取得、維持するために直接費やした税金
- 不動産を取得するために借りたお金に対する支払利子（元本の返済額は必要経費にならないため注意！）
なお、手土産や不動産管理会社と飲食をともにした場合などの交際費も必要経費に算入できます。
交際費をどの位まで必要経費にできるかという明確な基準はありませんが、不動産管理会社などの他人に業務を任せきりな場合、交際費はほとんど必要経費に算入できません。
逆に、大家さんが自主管理を行っている場合などは、交際費も直接収入を得るために費やした経費になるものが多く、必要経費にある程度の交際費の金額が計上されることになります。
事業的規模について
不動産所得を計算するうえで必要になる概念に事業的規模かどうかというものがあります。
家屋（建物）を5棟以上持っているか、もしくは、アパートやマンションの部屋数を10室以上持っている場合は、事業的規模で不動産貸付業を行っていると判断されます。
逆に、家屋（建物）の所有数が5棟未満かつアパートやマンションの部屋数が10室未満の場合は、投資として不動産貸付業を行っている（＝事業的規模で不動産貸付業を行っていない）と判断されます。
事業的規模に該当する場合、該当しない場合に比べて以下のメリットを享受できます。
- 配偶者などの家族に対する給与を必要経費に算入できる
- 青色申告特別控除（≒必要経費）が65万円に増える（事業的規模でない場合は10万円）
- 建物の取り壊し費用などを全額必要経費に算入できる（事業的規模でない場合は一部必要経費に出来ない場合がある）
- 回収不能の家賃を必要経費に計上できる（貸倒損失といいます）
