土地の公示価格、基準地標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額

一般的に土地の価格とは、土地の市場価値（実勢価格）のことです。

簡単に言うと、その土地を売買した時にいくらになるのかという価格になります。

土地の市場価格（実勢価格）は、土地の立地条件、周辺の施設や環境、地価動向などの要素によって決定されます。

実は、土地の価格は公的機関が目的に応じて、実勢価格以外に以下の４つの価格を設定しています。

今回は、実勢価格以外の4つの土地の価格(公示価格、基準地標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額)について確認していきます。

公示価格とは

公示価格は、国土交通省が不動産評価基準や土地総合評価基準などの定めに基づき算出します。

公示価格は、毎年1月1日（基準日といいます）時点における標準地（26,000地点程度）の正常な価格を算出し、3月下旬頃に公表されます。

公示価格は、国土交通省が公表するホームページの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査（不動産情報ライブラリ）」で調べることができ、誰でも閲覧することができます。

公示価格は、2人以上の不動産鑑定士がそれぞれ対象の土地の鑑定を行い、その鑑定を元に土地鑑定委員会が審査の上、価格を決定しています。

公示価格は、主に以下の役割を果たすために公表されています。

なお、土地の売買取引で売出価格を設定する場合には、公示価格を参考にし、公示価格×1．1倍程度の価格設定をすることが多いです。

ただし、公示価格×1．1倍は、あくまでも参考価格であり、実際の売買価格（実勢価格）とは必ずしも一致しない場合があります。

特に、地方部では、実際の売買価格（実勢価格）が公示価格を下回るケースもありますので、注意が必要です！

基準地標準価格とは

基準地標準価格は、毎年7月1日（基準日といいます）時点における基準地（20,000地点程度）の標準価格を、9月20日頃に都道府県が公表しています。

例えば、東京都では、用途区分ごとに1,300地点を基準地として標準価格を公表しています。

基準地標準価格は、公示価格の補完的な指標として利用されます。

公示価格との違いは、①調べる不動産鑑定士が公示価格が２名以上なのに対して、基準地標準価格は１名ということと、②公示価格の基準日が毎年１月１日なのに対して、基準地標準価格の基準日が毎年７月１日ということぐらいです。

なお、基準地標準価格は、国土交通省が公表するホームページの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査（不動産情報ライブラリ）」で調べられ、誰でも閲覧することができます（公示価格を調べるのと同じホームページです）。

相続税路線価とは

土地の相続税路線価は、路線価評価額とも呼ばれ、ある地域の主要な道路に隣接する土地を、1㎡あたりの地価で算出したものです。

つまり、評価したい土地がある場合、相続税路線価×土地面積で相続税評価額を算出できます。

例えば、上記の赤四角のところに100㎡の土地をお持ちの場合、全面道路の相続税路線価が390Cになっているので、100㎡×390千円＝3,900万円の相続税評価額になります。

相続税路線価は千円単位で記載されます。例えば、390は390千円のことになります。なお、最後についているアルファベットは借地権割合を表します。お持ちの土地が借地権の場合、相続税路線価×土地面積×借地権割合で相続税評価額を算出します。上記の土地が借地権だった場合、100㎡×390千円×70％（Ｃの場合）＝2,730万円が相続税評価額になります。

相続税路線価は、都市部を中心に需要が高い地域ほど高く、地方など需要が低い地域ほど低く設定されます。

土地の相続税路線価は、毎年1月1日時点の路線価を7月初旬に国税庁が発表しています。

土地の相続税路線価は、相続税や贈与税の申告で利用され、評価額によって納税額が決まるため、正確な算出が重要とされています。

相続税路線価は、国税庁が公表するホームページの「路線価図・評価倍率表」で調べられ、誰でも閲覧することができます。

なお、土地の相続税路線価は公示価格の約８０％になるように設定されています。

相続税路線価は、市街地を中心に定められており、地方では設定されていない地域もあります。相続税路線価が設定されていない地域の土地の相続税評価は倍率方式という方法で行うことになります。

固定資産税評価額とは

土地に対する固定資産税評価額とは、固定資産税の課税対象となる土地の評価額のことです。

土地に対する固定資産税は、土地の所有者に１年に１回課税される税金で、固定資産税課税標準額×税率で計算されます。

固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額から一定額を減額した金額になります。例えば、住宅用地であれば、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用され、固定資産税評価額×6分の１が固定資産税課税標準額になります。

固定資産税評価額は、市町村（東京23区内は東京都）が、1月1日時点の評価額を4月初旬に公表します。

ただし、固定資産税評価額は、３年に１度しか評価替えが行われません（前回は、2024年1月1日、次回は2027年1月1日）。

例えば、2024年1月1日時点で評価替えが行われた場合、2025年、2026年は2024年1月1日時点の固定資産税評価額と同じ金額を利用することになります。

固定資産税評価額の調べ方は以下の3通りがあります。

書類名	入手方法
固定資産税の課税証明書	固定資産税納税通知書と共に送られてくる。要保管！
固定資産課税台帳	市役所や都税事務所（東京23区）で閲覧できる。
固定資産評価証明書	市役所や都税事務所（東京23区）で入手できる。

注意点として、固定資産税評価額は、公示価格、基準地標準価格、相続税路線価と違い、誰でも調べられる価格ではないということです。

固定資産税評価額を調べられるのは、所有者や同居の家族、相続人、借地人に限られています。

土地の固定資産税評価額は、公示価格の約７０％になるように設定されています。