不動産の売買をする場合は、①不動産売買契約書の締結→②代金の決済・不動産の引渡し→③不動産の登記の順で手続きが行われます。
①不動産売買契約書の締結と②代金の決済・不動産の引渡しが別の手続きとして存在するのは、買主がお金を集めるのに時間がかかるためです。
では、①不動産売買契約の締結後、②代金の決済・不動産の引渡し前までの間にトラブルが起こった場合、どのような処理をするのでしょうか？
また、②代金の決済・不動産の引渡しを受けた後、不動産に何らかの瑕疵が発見された場合、どのような処理をするのでしょうか？
今回は、不動産売買時のトラブル防止手段について確認していきます。
手付金の授受
手付金は、不動産売買契約時に、買主が売主に対して支払う前払金のことです。
不動産売買契約が完了すると、基本的に契約が成立しているので、決済・引渡しや登記が済んでいなくても、契約を破棄することはできません。
ただし、買主は手付金を放棄すること、売主は買主から貰った手付金の2倍の金額を買主に返還することで不動産売買契約を破棄できます。
手付金の上限については、法律で定められているものはありませんので、一般的には、不動産の価格に応じて手付金の額が設定されます。
ただし、不動産売買で売主がプロ（宅地建物取引業者）で買主が素人の場合、不動産取引の経験に差があるため、手付金は売買代金の2割までという制限があります。
危険負担
危険負担とは、売主の責任ではない原因で、不動産が滅失してしまった場合の買主と売主の損害負担に関する決まりです。
例えば、不動産売買契約締結後に不動産が火災や地震などの災害によって被害を受けた場合、その損害は売主が負担することになります。
つまり、買主は不動産売買契約締結後、不動産の引渡し前に、購入予定であった不動産が滅失した場合は、代金の支払いを拒むことができることになります。
契約不適合責任
手付金の授受や危険負担は、①売買契約締結後で、②代金の決済・不動産の引渡しが行われる前までの売主・買主間のトラブル処理方法でした。
これに対して、契約不適合責任は、②代金の決済・不動産の引渡しが行われた後の売主・買主のトラブル処理方法になります。
契約不適合責任とは、売主が販売した不動産が契約書に示された内容と異なる場合に、買主が売主に対して請求することができる権利のことをいいます。
つまり、売主は買主に対して、契約書に示された内容と異なる不動産を販売した場合には、買主に対して補修や代金の減額をする義務を負うことになります。
不動産売買契約においては、契約書に示された条件と実際の不動産の状態が異なる場合があります。
例えば、建物の床面積が実際の面積と異なる、建物の構造に問題がある、土地の所有権に問題があるなどが該当します。
このような場合、買主は契約不適合責任に基づき、売主に対して補修や代金の減額を請求することができます。
ただし、買主が不動産の瑕疵を最初から知っていた場合や、不動産売買契約書に瑕疵の内容が充分に記載されていた場合には、売主は契約不適合責任を負いません。
また、契約不適合責任は、買主が不適合を知ってから、1年以内に売主に通知しない場合、責任追及をすることができなくなります。
