借地借家法と借地権・借家権の基礎について学ぼう！

借地借家法とは

借地借家法とは、以下の場合に適用される法律で、通常、立場が弱くなる借主側（借地人・借家人）を保護するために定められれた法律です。

民法でも、土地・建物の賃貸借契約に関する定めはありますが、より借主側の立場を保護するために、民法に優先する形で借地借家法は定められています。

なお、借地とは土地を借りることで、借家とは建物を借りることです。

借地借家法には、以下の事項が定められています。

借地借家法は平成4年（1992年）8月を境に旧借地法と新借地借家法に分けられます。旧借地法と新借地借家法の大きな違いは、定期借地権が新たに設立されたことです。旧借地法では、土地に一旦借地権が設定されたら永久に返還されないリスクを含んでいましたが、新借地借家法の定期借地権を利用すれば、一定年数経過後土地は返還されることになります。なお、借地権設定契約を平成4年8月以前に結んでいる場合、現在でも、新借地借家法ではなく、旧借地法が適用されるので注意が必要です!

借地権とは

借地権とは、土地の所有者から一定期間土地を借りるための権利です。

新借地借家法では、普通借地権と定期借地権の2種類があります。

普通借地権の契約期間は、原則として30年までとされていますが、借地期間の更新が可能であり、更新期間は1回目は20年まで、2回目以降は10年までとなっています。

さらに、土地の所有者（賃貸人）からの更新拒絶や解約申し入れには「正当な理由」が必要になります。

なお、普通借地権は、借地人が死亡した場合でも、相続人に引き継がれます。

よって、一度普通借地権を設定してしまうと、土地の所有者（賃貸人）からは半永久的に解約ができなくなります。

そこで、一定期間経過後に借地権設定契約が消滅することを予め予定した定期借地権が新借地借家法で新たに定められました。

普通借地権と定期借地権の詳しい説明については、以下の記事の普通借地権、定期借地権の箇所をご覧ください。

また、旧借地法では、借地権によって借りた土地には、借地人が自由に建物を増改築することができましたが、平成4年8月以降に開始した新借地借家法では、土地所有者の承諾を得られない場合は、借地上に存在する建物の増改築はできません。

なお、旧借地法でも新借地借家法でも、借地権には地代（家賃）が発生するため、借地契約における地代（家賃）の取り決めや値上げの手続きは注意する必要があります。

借地権の地代の値上げに関係するトラブルは本当に多いです。もし、マイホームを購入する場合で、土地が借地権ならば、将来値上げがある可能性があることを必ず知っておきましょう！

借家権とは

借家権は、建物の賃貸借契約における借主側の権利のことです。

具体的には、借主が賃貸借契約期間中に建物を使用し、より良い住環境を整えるための権利になります。

借地借家法では、借家権を普通借家権と定期借家権に区分しています。

普通借家権と定期借家権はどちらも借主と貸主の双方が建物賃貸借契約書に署名し、定められた賃料を支払うことで成立します。

ただし、普通借家権は契約期間が到来した場合、借主が希望すれば更新ができる（貸主からの更新の拒絶は正当な理由がないとできない！）のに対し、定期借家権は、契約期間が到来した場合借主が更新できない（貸主からの更新の拒絶ができる！）という違いがあります。

普通借家権と定期借家権の詳細については、以下の記事をご覧ください。

借地権と借家権はセットで説明されることが多いですが、借家権に比べて借地権は、非常に重い権利になります。借家権はすでに建っている建物を借主が借りるだけの契約ですが、借地権は土地を借主が借りてその上に自分で建物を建てる（つまり土地の借主が建物を所有する）契約になり、建物を賃貸するのではなく、所有する分だけ借地権に対するルールは厳格に制定されべきだと分かります。