相続税の小規模宅地等の特例（土地の評価減の特例）の内容と要件について

相続税の小規模宅地等の特例は、「土地」に対する評価減の特例で、土地の相続税評価額を50％～80％減額します。

都心部である程度大きな土地を相続した人は、小規模宅地等の特例を適用しないとほぼ間違いなく相続税が課税されることになります。

小規模宅地等の特例は、①居住用、②事業用、③貸付用で３つの区分に分かれます。

今回は、相続税の小規模宅地等の特例（土地の評価減の特例）の内容と要件について確認していきます。

特定居住用宅地の内容・要件

住宅として利用するために、被相続人（亡くなった人）が居住していた宅地（土地）を相続する場合は、特定居住用宅地として小規模宅地等の特例が適用できます。

減額される土地面積の上限は330㎡（約100坪）で、相続税評価額の減額割合は、元々の土地の相続税評価額の80％になります。

例えば、相続税評価額が1億円の土地であれば2,000万円まで相続税評価額を減額できます。

特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用するための要件は、宅地の相続人が次の３つの関係のどれに該当するかで変化します。

配偶者

配偶者が被相続人（亡くなった人）の居住していた宅地（土地）に特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用する場合、特別な要件はありません。

配偶者は、被相続人（亡くなった人）と一緒に財産を築いてきた人なので、特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用できる条件が限りなく緩和されています。

同居の親族

同居の親族が被相続人（亡くなった人）の居住していた宅地（土地）に特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用する場合、以下の２つの要件を満たす必要があります。

なお、同居の親族が要件になっていますので、子供だけでなく、孫なども同居していれば適用対象になります。

別居の親族（家なき子特例）

別居の親族が被相続人（亡くなった人）の居住していた宅地（土地）に特定居住用宅地として小規模宅地等の特例を適用する場合、以下の5つの要件を満たす必要があります。

被相続人（亡くなった人）に配偶者や同居の親族がいない場合、現時点で家を所有しない別居の親族は被相続人の家に移り住む可能性が高いため、小規模宅地等の特例が認められることになります（家なき子特例といいます）。

なお、別居の親族が要件になっていますので、子供だけでなく、孫なども適用対象になります。

特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地の内容と要件

事業用として利用するために宅地を親族が相続する場合は、特定事業用宅地又は特定同族会社事業用宅地として小規模宅地等の特例が適用できます。

特定事業用宅地とは、個人商店を営んでいる宅地（土地）で、特定同族会社事業用宅地とは、同族会社が商売を営んでいる宅地（土地）のことです。

この２つのどちらかに該当する場合、相続人は400㎡を上限に80％の評価減を受けることができます。

特定事業用宅地の要件

特定事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例を適用するための要件は、以下の２つになります。

なお、①被相続人（亡くなった人）が事業を行っていた宅地、②被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族が事業を行っていた宅地の両方で特定事業用宅地として小規模宅地等の特例は認められます。

特定同族会社事業用宅地の要件

特定同族会社事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例を適用するための要件は、以下の２つになります。

なお、上記の法人役員要件を満たさない場合は、下記で説明する貸付事業用宅地に該当するか確認する必要があります。

貸付事業用宅地の内容と要件

貸付用として利用するために宅地を相続する場合は、貸付事業用宅地として小規模宅地等の特例が適用できます。

「貸付用」とは、駐車場・駐輪場・賃貸マンション・事務所の敷地として宅地を利用している場合のことを言います。

なお、宅地を相続する本人がその宅地の上で事業を行っている場合は、先に特定事業用宅地・特定同族会社事業用宅地に該当しないか検討を行ってください。

貸付事業用宅地に該当する場合、相続人は200㎡を上限に50％の評価減を受けることができます。

貸付事業用宅地に該当し、小規模宅地等の特例を適用するための要件は、以下の3つになります。

なお、相続開始前3年を超えて事業的規模（建物5棟又は部屋数10室）で貸付事業を行っていた場合は、相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地に対しても小規模宅地等の特例を適用することができます。

相続開始前3年以内に貸付事業を開始した宅地を小規模宅地等の特例から除外するのは、被相続人の死亡直前に駆け込みで貸付事業を始めることで、小規模宅地等の特例を悪用した節税対策が過去に行われためです。